收益法公式：V=a/r（1－1/(1+r)^n）或者V=a/r（1－(1+r)^－n）

V：房地產(chǎn)價(jià)格

a：房地產(chǎn)年凈收益

r：折現(xiàn)率

n：剩余收益年期

其中折現(xiàn)率是指將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。

所以，公式的文字?jǐn)⑹鰹椋悍康禺a(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)年凈收益÷折現(xiàn)率×（1－1÷(1+折現(xiàn)率)的n次方）。

收益法，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。

在中國國內(nèi)，由于長期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，社會(huì)上大多數(shù)人對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)還停留在企業(yè)賬面上，因而成本法才易于為社會(huì)所接受。由于社會(huì)對(duì)收益法的懷疑和排斥，影響了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)收益法的應(yīng)用。

所以目前收益法在國內(nèi)的應(yīng)用處在一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈內(nèi)，使一種本來最能反映企業(yè)價(jià)值的評(píng)估方法無法得到廣泛的應(yīng)用，這也反映了國內(nèi)外評(píng)估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)的差異。

雖然國內(nèi)在收益法應(yīng)用方面存在諸多問題，隨著國內(nèi)市場機(jī)制的不斷健全、市場發(fā)育的不斷成熟、社會(huì)觀念的轉(zhuǎn)變、評(píng)估人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)的不斷提高，收益法將會(huì)為評(píng)估人員廣泛應(yīng)用，從而更好地與國際接軌。