一、買賣不破租賃是啥意思

買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

比如《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《民通意見》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。

買賣不破租賃原則的適用須具備三個條件：其一，原房屋租賃合同仍然有效;其二，租賃物已交付于承租人;其三，出租人將租賃物所有權 讓與第三人。特別是租賃物必須以交付承租人使用，作為租賃產(chǎn)生物權性質之法律后果的公示形式，只有如此，承租人才能據(jù)此對抗租賃物新的所有人，行使其合同 權利。

二、買賣不破租賃的例外有哪些?

根據(jù)法律的規(guī)定，在下列情況下對買賣不破租賃原因有所限制：

1、動產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應當不適用于動產(chǎn)租賃。

2、在不動產(chǎn)抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！奔丛诘盅簷嘀显O定的租賃關系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設定的租賃關系的限制適用

查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現(xiàn)債權，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產(chǎn)的處分權。因此，被查封的財產(chǎn)，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復函明確指出，執(zhí)行債務人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現(xiàn)債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，其權屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

房子還在租賃期內，雖然承租人有使用權，但是所有權還是在房東手里。而在此期間，如果房東需要將房子出售給他人的話，也是法律允許的。但由于租賃關系在先，買賣關系在后，為不影響到承租人的利益，就規(guī)定了買賣不破租賃原則。即購房者在剩余的租賃期限內，還是要遵守之前賣方與承租人之間簽訂的房屋租賃合同的條款內容。