一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)是什么?

(一)注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押

購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)是否**抵押登記手續(xù)。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。售房時(shí)如果開(kāi)發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成法律障礙，影響購(gòu)房人的順利購(gòu)房。

(二)仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)**的法定手續(xù)和相關(guān)證件

1、開(kāi)發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。

商品房開(kāi)發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書(shū)、施工許可、商品房預(yù)售許可等。對(duì)于開(kāi)發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開(kāi)發(fā)主體名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)土地用途、開(kāi)發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒(méi)有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開(kāi)發(fā)的。

2、注意查看賣(mài)方的“一照”、“ 兩書(shū)”、“五證”

①“一照”：即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

②“兩書(shū)”：即商品房質(zhì)量保證書(shū)和商品房使用說(shuō)明書(shū)。

③“五證：即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。

(三)要先咨詢(xún)清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序

大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，最好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。

1、一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買(mǎi)方貸到希望的數(shù)額。

2、如果通過(guò)中介公司**貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。

二、買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)

1、契稅

符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按3%。

2、印花稅

買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納房?jī)r(jià)款的0.05%。

3、營(yíng)業(yè)稅

購(gòu)買(mǎi)時(shí)間在兩年內(nèi)的房屋需繳納的營(yíng)業(yè)稅為：成交價(jià)×5%;兩年后普通住宅不征收營(yíng)業(yè)稅，高檔住宅征收買(mǎi)賣(mài)差價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅。

4、個(gè)人所得稅

普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入-購(gòu)房總額-( 營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加稅 印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購(gòu)房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

隨著近幾年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)日益發(fā)展，也會(huì)有越來(lái)越多的公民會(huì)購(gòu)置自己的房產(chǎn)，因?yàn)槲覈?guó)的房?jī)r(jià)過(guò)于高昂，所以在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)一定要仔細(xì)謹(jǐn)慎，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)也要注意房屋的所屬權(quán)、是否有被抵押貸款的情況，避免為自身帶來(lái)任何的經(jīng)濟(jì)損失。