其實(shí)針對買賣不同的階段，退房時的程序也是不一樣的，具體如下：

一、訂金（定金或認(rèn)購金）階段

即購房者繳納了相關(guān)部分的費(fèi)用，但是還沒有正式簽署商品房預(yù)售合同。在這種情況下，如果沒有說明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒有任何約定，其實(shí)購房者都是以可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)的。

另外，如果說所交款項(xiàng)為定金，且如果買賣雙方就商品房買賣合同達(dá)不成一致意見，即最終沒有簽訂合同的。那么這樣一來，簽署定金就會一律不退。

二、已做預(yù)售登記階段

如果說已經(jīng)到了預(yù)售登記這個階段，但是房屋還沒有交付使用的話，那么能否退房就要看雙方是否達(dá)成一致了。

如果達(dá)成一致，雙方以書面形式展現(xiàn)出來，簽訂正式退房協(xié)議。而協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。

如果說達(dá)不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)***或申請仲裁。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)**注銷預(yù)售登記手續(xù)。

三、入住階段

如果購房者**了入住手續(xù)，并且繳納了相關(guān)稅費(fèi)，但是不動產(chǎn)權(quán)證還沒有**下來之前進(jìn)行退房操作的話，原因大多是出于賣方違約。當(dāng)然了，也并不排除其它因素，但在日常生活中，這是比較常見的原因。

但是到了入住這個階段，若是購房者想退房的話，那么同樣也是需要開發(fā)商同意的，即雙方需達(dá)成一致，與此同時，還涉及很多方面，比如物業(yè)等方面?？傊?，如果達(dá)不成協(xié)議，購房者可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)***或申請仲裁。

四、不動產(chǎn)權(quán)證**完畢階段

一般來說，當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)證**完畢之后，也就意味著房屋的所有權(quán)已完成轉(zhuǎn)移了。因此，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。

如果賣方已為購房者**完畢不動產(chǎn)權(quán)證，但是賣方墊資，且合同有約定：如果購房者拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。而這種情況是需要雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)**不動產(chǎn)權(quán)證過戶或注銷手續(xù)。