前幾年房?jī)r(jià)居高不下，很多地方都出臺(tái)了調(diào)高房貸利率的措施。在當(dāng)時(shí)，房貸利率是按照國(guó)家基準(zhǔn)利率的一定比例掛鉤的。當(dāng)時(shí)國(guó)家的基準(zhǔn)利率是5年期以上貸款4.9%，當(dāng)時(shí)普遍的貸款利率能達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.2~1.3倍，即5.88%~6.37%，也有的個(gè)別人員甚至要達(dá)到6.5%的貸款利率。

2020年，國(guó)家開(kāi)始要求房貸利率跟LPR利率掛鉤，并對(duì)存量貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)換。既可以選擇固定匯率，也可以選擇LPR利率加減點(diǎn)。6.5%的貸款利率可以轉(zhuǎn)換為4.85%＋165個(gè)基點(diǎn)。也有的人選擇的是固定利率不變。這種選擇在LPR利率下降的當(dāng)下肯定是不劃算的，但是如果在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱國(guó)家加息的背景下，又可能是劃算的。

2022年5月份最新的LPR利率報(bào)價(jià)是4.45%，再加上一些銀行優(yōu)惠政策，一些人的首套房貸利率能達(dá)到4.25%。

6.5%和4.25%的房貸利率，還款的錢數(shù)可就差多了。貸款100萬(wàn)元，等額本息30年還款，每月需要償還6320.68元。還款總額高達(dá)227.54萬(wàn)元，支付利息127.54萬(wàn)元。

如果房貸利率只有4.25%的情況下，每月只需要還款4919.4元，每月少支付利息1400元左右，支付利息總額是77.1萬(wàn)元。30年，會(huì)少支付利息50萬(wàn)元。

這種情況下，很多人就會(huì)覺(jué)得非常不公平。同樣是住房貸款，為什么就差距這么大呢？這實(shí)際上也是住房調(diào)控政策的變化。住房貸款是白紙黑字，不能違約的，那該怎么辦呢？

第一，提前還款。想辦法籌集資金把住房貸款還上，這樣就不用支付高額的利息了。不過(guò)，大多數(shù)人背負(fù)的房貸額度太高，是沒(méi)有能力提前還的，那么，能還一部分就還一部分了。

第二，換房。賣了房子，買新的，不過(guò)涉及到搬家各種稅費(fèi)，也是非常麻煩的事。

特別是有人想通過(guò)左手倒右手，自家人買自家人的房子，這里邊可是有稅費(fèi)、道德風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題存在的，一定要思量清楚。不過(guò)通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式，其實(shí)也能夠降低利率。

一些新房還是期房，特別是我們有相應(yīng)的還貸記錄，不一定能享受到首套房貸的利率折扣。換房這種做法也是麻煩多多。

第三，與銀行主動(dòng)協(xié)商。一些銀行在還款幾年以后，根據(jù)市場(chǎng)的供需情況調(diào)整貸款合同，但是能不能談下來(lái)，就要看臉了。

值得提醒大家的是：有人說(shuō)可以“轉(zhuǎn)貸”，這可要注意別上當(dāng)受騙。一般來(lái)說(shuō)這種轉(zhuǎn)貸，都是通過(guò)抵押貸款的方式將房貸轉(zhuǎn)換為經(jīng)營(yíng)貸款，也有的是消費(fèi)貸款。消費(fèi)貸款還款時(shí)間短，經(jīng)營(yíng)貸款必須要有規(guī)定的用途。特別是經(jīng)營(yíng)貸款， 一旦被銀行發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用，會(huì)被抽貸，甚至有可能造成房子被拍賣。

注意所謂的“中介”也沒(méi)有那么好心。雖然表面上說(shuō)的服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)比較低，但是往往會(huì)需要你提供一筆錢來(lái)做流水，這筆錢很有可能會(huì)被扣下當(dāng)做手續(xù)費(fèi)。由于貸款本身是違規(guī)的，我們說(shuō)理都說(shuō)不清。

買房是人生大事，一定不要沖動(dòng)，6.5%的房貸利率是很難直接轉(zhuǎn)為4.25%低利率的。一般建議就是能提前還貸，就提前還貸吧。