之前我就說(shuō)過(guò)，商鋪的核心價(jià)值在于租金，獲取長(zhǎng)期持續(xù)的收益。

租金回報(bào)率的高低，是我們?cè)u(píng)估一個(gè)商鋪值不值得買的參考數(shù)據(jù)。

嚴(yán)格來(lái)講，投資回報(bào)率是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者購(gòu)買初始投資外，還應(yīng)該包含稅費(fèi)、貸款利息、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、折舊費(fèi)，甚至還有通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值和央行加息后帶來(lái)的利差等等，同時(shí)，你還要考慮商鋪存在一定的空置期。

很多時(shí)候售樓部測(cè)算出來(lái)的投資回報(bào)率都是以全款購(gòu)入的成本來(lái)計(jì)算，存在片面性。

那么我們應(yīng)該如何計(jì)算商鋪的投資回報(bào)率呢？

今天，我匯總了幾個(gè)投資回報(bào)率的計(jì)算方式，供大家參考計(jì)算：

一：租金回報(bào)率分析法

案例解析

小周想全款買了一套臨街商鋪，面積約50㎡，包含契稅等費(fèi)用，總購(gòu)入成本為153萬(wàn)元。該商鋪周邊同等商鋪的月租金約為260元/㎡，即小周每個(gè)月可收取1.3萬(wàn)元的租金。那么，他的投資回報(bào)率將是多少呢？

公式

租金回報(bào)率=每月租金收益×12/購(gòu)入商鋪總成本（包含房款、契稅等所有費(fèi)用）

即：13000×12/1530000≈10.2%

解析

這個(gè)公式僅適用于沒(méi)有貸款的一次性投資，計(jì)算簡(jiǎn)單便捷，但不適用于按揭貸款情況。這種方法算出的比值越大，就表明該商鋪越值得投資。

二：租金回報(bào)率法

案例解析

同樣是小周，打算按揭貸款購(gòu)入這個(gè)商鋪。包含契稅、維修基金等費(fèi)用，總成本153萬(wàn)，其中小周初始資金投入93萬(wàn)，剩余60萬(wàn)按揭貸款10年，每月月供約6700元。那么他的投資回報(bào)率將是多少呢？

公式

租金回報(bào)率=（每月租金收益-每月按揭）×12/（初始投資+按揭款）

即：（13000-6700）×12/（9300000+804000）≈4.36%

解析

這個(gè)計(jì)算方法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。

但是這個(gè)計(jì)算方式未考慮前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

三：IRR法（內(nèi)部收益率法）

以上兩個(gè)計(jì)算方式是最為普遍的，但是還是存在其片面性。

在業(yè)內(nèi)還有一個(gè)計(jì)算方法叫做IRR法（內(nèi)部收益率法），算法較為專業(yè)全面。

公式

IRR=累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/（按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）

解析

這個(gè)計(jì)算方法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。

不過(guò)這個(gè)計(jì)算方法還是存在一定弊病，IRR法通過(guò)計(jì)算判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。

通過(guò)對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是可預(yù)知的，因此能否準(zhǔn)確預(yù)測(cè)租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。

四：簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法

如果你覺(jué)得上述方法太復(fù)雜，那么還有一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的計(jì)算方法。

公式

如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值；

如果該物業(yè)的年收益×15年房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。

解析

這是一個(gè)國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。你可以通過(guò)這個(gè)辦法簡(jiǎn)單快速判斷，你要購(gòu)入的物業(yè)值不值得入手。

商鋪云小結(jié)

目前商鋪回報(bào)率主要在5%-8%之間，這幾年的零售業(yè)受電商沖擊可能會(huì)更低。

所以，如果有人告訴你回報(bào)率超過(guò)8%，甚至高于10%的話，就應(yīng)該要小心謹(jǐn)慎，誘惑越大，風(fēng)險(xiǎn)越高。

在過(guò)去的十年里，住宅的收益主要靠增值收益，租金回報(bào)相對(duì)較低，而商業(yè)地產(chǎn)除了增值收益外，還可以依靠租金回報(bào)，而且商鋪的租金回報(bào)大約是住宅資金回報(bào)的三倍左右。

也就是說(shuō)，如果你想要依靠租金讓自己有一個(gè)穩(wěn)定持續(xù)的收入的話，商鋪你還是可以考慮的。而在置辦商鋪之前，也千萬(wàn)不要忘了先計(jì)算一下租金回報(bào)率，再看這間商鋪值不值得入手。